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長春市二道区英俊鎮老鎮区改造プロジェクト
2016/11/30     出所:

 

 

1 プロジェクト簡単紹介

1.1       プロジェクト背景

1.1.1プロジェクト企画及び発展位置づけ

プロジェクト敷地面積は343.87ヘクタール、建設用地は185.11ヘクタールで、其の内二類居住用地が99.94ヘクタール、商業用地が7.39ヘクタール、中小学校用地が7.19ヘクタール、公共交通ステーション用地が2.03ヘクタール、給油/ガスステーション用地が0.10ヘクタール、緑地用地が40.73ヘクタール、道路用地が27.73ヘクタールである。老鎮区の改造は主に住み良い住宅区、医療センター、娯楽センター、付帯商業及び公園等の内容の建設である。本プロジェクトの落成は必ず区域の知名度、信用度をアップさせ、ビジネス環境を最適化し、都市の基礎施設と居住環境を改善し、多元文化の融合とインタラクティブを推進させ、都市国際化発展を加速化することに決まっている。

1.1.2プロジェクト建の必要性

経済社会の快速発展と都会建設の快速な拡張及び地質災害などの原因により、英俊鎮の老鎮区の改造は既に目前に迫っている。老鎮区は二道区東部に位置し、目下二道区は次第に長春市の辺縁城区から中心城区に転換し、長春市の後影より長春市を展示する窓口に華やかに転換し、地理優勢は日々突出している。区域位置、発展空間、特恵政策または各種類の資源から見ても、英俊鎮の老鎮区は卓然な開発、発展優勢を持っているし、将来都市農村発展体制改革の立脚点と都市農村の建設一体化の主な戦場となっている。

1)老鎮区の改造は都市物質形態現代化のニーズである

長春市の全体企画から言うと、老鎮区は長春市と二道区の物質形態空間企画の科学性、段階性、構成と全体性に大きく影響を与えている。特に総企画完成後の区別企画、詳細企画と地塊の都市設計時にもっと明らかである。そのほかに老鎮区の機能位置づけの模糊さ、土地適用制度の混用性、建築物レイアウトの随意性と風格の混雑性は時間の推移に従って二道区と長春市の全体企画にだんだん大きくマイナスの影響を与えていくことである。市政建設の面から言うと、老鎮区の建設は厳しく立ち遅れ、水電施設、排水管ネット、消防施設及びほかの公共施設は都市の全体発展と違和感があり、都市機能の発揮に影響を与えている。そのため、もっと長春市と二道区の全体城区の企画建設を促進するために、積極的に老鎮区の改造プロジェクトを発展すべきである。

2)老鎮区の改造は用地の節約と都市の土地利用率アップの差し迫ったニーズである。

  ここ数年間の政策調整と実行を通じて、不動産産業は国民経済のために巨大な貢献をしたが、経済泡沫化傾向へと助力した。そのため、国より一連の土地コントロール政策を発布し、大いに土地などの有効資源の節約も提出した。本プロジェクト建設の開始は一方では老鎮区の備蓄土地を活性化し、容積率をアップさせ、土地の節約集約利用が実現できる。もう一方では長春市の発展につれて、都市用地の日頃に緊張している。そこで、企画による老鎮区の改造は長春市の全体環境を改善するとともに、都市の土地利用効率をアップさせ、都市の内包式発展の実現ができる。その同時に、目下老鎮区の周辺の不動産の価格は一般的に長春市のほかの城区の価格より低いので、販売総額に影響を与えている。老鎮区への改造は周辺の不動産の価値の切り上げだけではなく、環境改善による全体の都市の資産の切り上げを実現できる。

1.1.3市場前景

中国不動産情報グループCRIC(中国)長春機構の分析によると、2008-2011に長春市の商品住宅価格は継続的に上陽する姿勢を現した。2009-2011年に商品住宅の価格は大幅に上陽し、不動産市場の取引は活躍し、商品住宅の価格は同期と比べて27.6%アップし、6710/平方メートルに達した。2011年から価格への不動産コントロール政策による制御効果が現し出し、増加幅が下がり、昨年に比べ、17.9%アップした。2012年には価格への不動産コントロール政策による影響力がもっと大きくなり、価格は明らかに下がり、同期と比べて3.7%下がった。2013年にコントロール政策の継続化により、価格への影響は次第に減少したが、平均価格はやはり2%ぐらいアップしている。

 目下わが国の不動産市場の重心は明らかに二三線都市に移転している。「新国五条」等の政策の影響により、住宅市場は打撃を受けて、一線都市の商業不動産供給量の日々増加と二三線都市の消費レベルのアップにより、長春市は商業不動産の「Blue ocean」になっている。2013年に長春商品住宅取引価格は継続的にアップする姿勢を見せ、金九銀十に取引価格は6800/平方メートルに達し、年中の最高レベルを創造した。同時に、長春の不動産市場は過多の泡沫がなく、取引価格は5000~7000/平方メートルに集中し、Just to beの住宅はやはり市場の主流商品であり、改善型のニーズも明らかに増加している。2013年に長春の不動産市場は供給からも価格からも市場温高の信号を現し、2014年にはコントロール政策などの不確定諸要素にも関わらず、長春の全体市場は穏やかな体勢を保持し、市場の全体平均価格は6500/平方メートルぐらいで、既製住宅の価格はもっと高くなることである。これらは長春市の全体の不動産開発プロジェクトのために堅実な基礎を提供することである。

1.1.4プロジェクト建の有利条件

  1)政策条件

プロジェクトは長春国際物流経済開発区域内に位置し、本区域は一級土地整理、土地備蓄、企画前期管理権限などの全市最適政策に恵まれている。重大プロジェクト誘致仲介人には最高額百万元の重賞があり、バラック区の特恵政策を享受している。それと同時に国家、省、市の扶持政策への申請が可能であり、老鎮区の改造は本区域の経済と社会の発展の促進に有利である。

 2)関係地域優勢

英俊鎮の老鎮区は長吉南線に位置し、交通便利で、市区に隣接しているので、発展潜在力が大きい。本プロジェクトの落成後の商品住宅販売収入は36億元以上、他の娯楽、付帯商業の年間販売収入は20億元以上に見込みである。且つ病院、学校、スーパーマーケット、商業総合体などの団体があり、住民の生活に極大な便利を提供することである。

1.2建設内容と規模

主に住み良い住宅区、医療センター、娯楽センター、付帯商業及び公園等の建設である。

1.3プロジェクト総投資及び資金調達

1.3.1プロジェクト総投資

プロジェクトの総投資は100億元で、其の内固定資産投資が80億元である。

1         プロジェクト総投資総括一覧表         単位:億元人民元

番号

費用名称

投資額

総投資額の中の比例%

備考

1

建設投資

80

76

 

2

期利息

3.2

3.4

 

3

流動資金

20

21

 

 

プロジェクト総投資(1+2+3)

100

100.00

 

1.3.2資金調達

企業自己調達、政策補充

1.4財務分析及び社会評価

1.4.1 主要財務指標

本プロジェクトは営業収入45億元、年間利益16億元、投資回収期6.5年(税後、建設期2年を含む)、投資利益率16.7%の見込みである。

2           主要財務利益予測指標一覧表

番号

名称

単位

指標

備考

1

販売収入

万元/a

450000

正常年

2

利益総額

万元/a

160000

正常年

3

全部投資財務内部収益率

%

14

所得税後

4

財務NPVIc=10%

万元

150000

所得税後

5

全部投資回収期(税後)

a

6.5

建設期2年を含む

6

投資利益率

%

16.7

 

説明:表の中の「万元」は人民元である

1.4.2 社会評価

プロジェクト地塊は英俊鎮長吉南線両側に位置し、多年の老鎮区で、プロジェクトの開始、落成により、多くのビジネス取引プロジェクトが現れ、都市改善建設を加速化させ、区域の経済発展を促進できる。都市の様子と面貌を改善し、住民の生活環境を最適化すると同時に、区域のためにもっと多くの就業、創業チャンスを提供できる。これらは長春市東部にもう一つの新城を築き上げることである。

1.5 プロジェクト合作方式

公共基礎施設部分はBOT等のPPP形の採用が可能である

1.6外国側投資必要方式

資金

1.7 プロジェクト建設場所

プロジェクトは二道区英俊鎮の老鎮区に位置し、東側は環境保護生態公園(元のゴミ場)、南側は浄月開発区、西側は金達洲運転学校、北部は九龍園までである。

1.8 プロジェクト進捗状況

既にプロジェクト計画書作成済み

2 合作側簡単紹介

2.1 基本状況

1、プロジェクト会社名称:長春市二道区商務局

2、法定住所:長春市自由大路5379

3、プロジェクト責任者:郎麗娜

2.2概況:

二道区は吉林省長春市東部の風景の奇麗な伊通河東岸に位置している。市中心より5キロ、汽車駅より4キロ、龍嘉国際空港より15キロ離れている。全区の直接管轄区域は102平方キロで、一つの省級開発区である長春国際物流経済開発区があり、61鎮を管轄し、戸籍総人口は40.2万人である。
 
区内の道路は四通発達し、興隆保税区に隣接している。吉林省唯一の国家級陸路港-長春東駅が区内にあり、直接輸出入品の貨物通関ができる。区内の吉林大路は龍嘉空港への出入りの経由必需の道となっている。

2011年に二道区委、区政府は「一業三区」の発展戦略を提出し、科学発展、加速化発展を実施し、現代化中心城区を建設している。産業方向で面においては、力を集中して現代サービス業を発展させ、現代物流、ビジネス取引による二道区の二大主導産業を明確にし、空間構成の面においては、全面的に長春東部中央ビジネス区、現代物流中心区、休閑ビジネス発展区の連動発展を推し進め、全域都市化建設のステップの推進を加速化している。

長春国際物流経済開発区は20121月に省政府により正式に省級開発区と批准され、長春東部中央ビジネス区、現代物流センター区と休閑ビジネス発展区の三つの発展区域が含まれ、企画面積は49平方キロメートルである。開発区は長春東北開発先導区の内核あり、長春市東部区域の核心地帯に位置し、省会都市中心区と空港、内陸港、エネルギー供給区、水源地、吉林省東部観光目的地等の主要経済機能区域を繋ぐ経由必要区域で、汽車駅より4キロ、龍嘉国際空港より15キロ、市中心より5キロ離れ、哈大高速、長吉高速、102国道、長吉北線の出入り口であり、「長吉一体化」戦略部署の第一門戸であり、地理位置に恵まれている。開発区は地域が広々で、基礎施設が完備され、交通が発達し、輸送ストレージ企業が多く、市場取引が繁昌し、現代物流の発展と取引産業の発展の理想地である。区域内の企業については、目下一級の土地整理、土地備蓄、企画前期の管理権限及び税収分配、土地譲渡収益返還、外資誘致などの全市最適の特恵政策を享受している。

2.3連絡方式:

郵便番号:130033

連絡係り:郎麗娜

電話+86-431-84646772   

ファクス: +86-431-84646772 

連絡先:長春市二道区商務局

プロジェクト所在市(州)連絡方式:

連絡:長春市経済技術合作局

連絡係り:林琳 潘瑶

連絡電話:0431-82763933

ファクス0431-82763933

イメール:xmc52763933@163.com

市州サイト:http://www.ccmbc.com/

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